摘要：從10月1日起，南寧市的小區物業收費標準，將根據小區物業公司提供服務的等級來確定。記者9月17日從南寧市物價局了解到，根據提供服務內容的不同，南寧市的物業服務收費將分為4個等級（具體收費標準詳見附表一，按建筑面積計算），小區物業公司要想多收物業管理費，只能通過提升…
從10月1日起，南寧市的小區物業收費標準，將根據小區物業公司提供服務的等級來確定。記者9月17日從南寧市物價局了解到，根據提供服務內容的不同，南寧市的物業服務收費將分為4個等級（具體收費標準詳見附表一，按建筑面積計算），小區物業公司要想多收物業管理費，只能通過提升服務質量和服務水平來提高自己的級別。而廣大業主也可根據自己的承受能力，選擇相應等級的物業公司。實行定級收費后，小區停車收費標準也重新進行了規定（具體收費標準詳見附表二）。
小區的物業收費到底應該收多少？收費后物業公司需提供什么樣的服務？17日，記者請南寧市物價局有關負責人就實行定級收費后的相關問題進行了解讀。
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據介紹，南寧市對前期物業管理實行的是政府指導價，即規定基準價及浮動幅度，經營者可根據市場供求關系和生產經營成本，在政府規定的基準價和浮動范圍內制定具體價格。對于新的物業等級收費標準，南寧市物價局分別制定了10%的浮動范圍，以利于企業制定具體價格。同時，南寧市普通住宅小區物業服務等級標準還規定物業服務企業必須實行明碼標價。物業服務企業要在物業管理區域內的顯著位置，將實行的服務等級相對應的服務內容以及收費項目、收費標準等有關情況予以公示。這項規定，將有利于業主明明白白消費。
［文件規定］本收費標準只適用于南寧市區范圍內，業主大會成立前由建設單位選聘的物業服務企業，對住宅（不含別墅）物業進行管理的住宅小區。
解讀：按等級收費只適用于住宅小區業主大會成立前由建設單位選聘的物業服務企業。已成立業主委員會的小區，則不適用于本收費標準，但該收費標準也提供了一定的指導作用，業主們可參照該收費標準，由業主委員會與物業公司協商確定。對于商業、寫字樓和別墅，依然按桂價格[2007]122號規定執行。
同樣，附表二所提到的南寧市普通住宅小區停車場停車收費標準，也只適用于住宅小區業主大會成立前由建設單位選聘的物業服務企業。對于其他類型的物業，不適用該標準，但可參照該收費標準。
［文件規定］本等級收費正式實施時，建設單位與物業服務企業已簽訂住宅物業服務合同的，物業服務及收費標準仍按原合同約定執行。合同到期后，尚未成立業主委員會的住宅物業，其物業服務及其收費標準按正式公布實施的等級收費標準執行。
解讀：對于那些已簽訂合同的小區，如果合同沒有到期，仍按原標準執行；而對于合同已到期，且未成立業主委員會的小區，將執行新的收費標準。
電梯維護不再收費
據了解，近幾年來，有關物業管理的投訴直線上升，其原因多是由于物業管理部門在收費與服務方面存在嚴重脫節問題，業主享受到的物業服務與所交的物業管理費并不等值。只收費不服務、多收費少服務，是目前小區物業管理的通病。同時，很多物業公司也有這樣的感受——業主們總能找到各種借口拒交管理費。實行按等級收費，將有望解決這一問題。
［文件規定］物業服務企業與建設單位簽訂物業服務合同后，應當以書面形式及時將執行的服務等級和收費標準分別向房產、價格主管部門備案，如不備案，一律按服務合同所簽訂的服務等級及收費標準降低一級進行檢查。
解讀：該規定再次強調了物業公司收費要按質論價，同時加強了相關部門的管理與監督。如一些物業公司在招投標時以一級標準投標，在實際操作過程中，也是按一級標準服務。但如果沒有到有關部門備案，物價部門一旦接到有關該物業公司的投訴，將一律按二級服務確定收費標準。
［文件規定］帶電梯住宅物業服務收費含包物業公司對電梯的日常維護費（日常檢查及小修）、專業維保商的維保費、電梯的年檢費。電梯電費按實際發生額進行分攤。
解讀：目前，南寧市所有享受電梯的業主，每月都要交30元左右的電梯維護費，而實行等級收費后，這30元左右的維護費將不得再收取。
收費標準原則上一年一定
據了解，該收費標準的制定，既考慮了物業服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也考慮了廣大業主的承受能力。如一級標準的基本價為帶電梯1.50元/月·平方米、無電梯1.00元/月·平方米，按照上下10%的浮動幅度，帶電梯為1.35～1.65元/月·平方米，無電梯為0.90～1.10元/月·平方米；如果業主認為承受能力不夠，則可以選擇相對較低的服務等級，如四級服務無電梯的收費為0.40元/月·平方米，上下浮動10%后，收費標準為0.36～0.44元/月·平方米。
［文件規定］物業服務企業應設立專門部門，按照服務合同約定和政府頒發的服務規范等進行服務質量管理。
解讀：為了明確服務質量，對于按等級收費后的物業服務內容，也有了非常細致的規定——每個等級分綜合服務、房屋管理及維修養護、公共設施設備維修養護、綠化養護、保潔服務、協助公共秩序6個方面，每個方面都有詳細的要求。
比如，在“綜合服務”的業主咨詢投訴方面，一級標準的要求是：24小時受理住戶的報修和投訴，并在1天內予以答復處理。業主急修半小時內、其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達90%以上。二級標準的要求是：業主咨詢、投訴在2天內予以答復處理。業主急修1小時內、其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達80%以上。
［文件規定］根據市場及物價指數的變化情況，服務等級標準可相應調整；收費標準原則上一年一定，如未有新的年度價格出臺，則繼續延用上一年度的收費標準。
解讀：該規定綜合考慮了物業公司與業主的需求。由于物價指數一年不同一年，始終執行一個標準，有可能造成業主承受不起，也有可能讓物業公司入不敷出。因此，南寧市物價局規定收費標準原則上一年一定，以適應市場變化。
［文件規定］物業服務收費可以實行酬金制或包干制計費方式。收費項目和標準及收費辦法，應在經營場所或收費地點公示。實行酬金制計費方式的，每3個月以書面形式向業主公布收支情況。
解讀：根據需要，物業公司在與建設單位簽訂合同時，會約定按酬金制或包干制收取物業管理費。南寧市目前普遍采用包干制收費方式。
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